成本管理前置:方案階段的成本控制要點

發布時間:2017-04-18 13:14 | 編輯:廣西長灃建設有限公司 | 24 次瀏覽
在項目一開始,要確定級別、檔次,從而在精裝設計、材料部品、成本指標上能輕松“對號入座”從設計優化來優化成本,設計在整個項目的成本投入上占比不大,卻影響75%的項目成本和項目盈利。一方面不能不計成本盲目追求設計效果,另一方面要避免成本不合理導致品質下降。定位拿地、規劃設計、報批報審、招標采購、總包分包、銷售推廣、物業管理、客戶服務是相互關聯、貫穿項目全生命周期的節點匯集,這其中,因為拿地成本是不可控的,...

在項目一開始,要確定級別、檔次,從而在精裝設計、材料部品、成本指標上能輕松“對號入座”從設計優化來優化成本,設計在整個項目的成本投入上占比不大,卻影響75%的項目成本和項目盈利。一方面不能不計成本盲目追求設計效果,另一方面要避免成本不合理導致品質下降。定位拿地、規劃設計、報批報審、招標采購、總包分包、銷售推廣、物業管理、客戶服務是相互關聯、貫穿項目全生命周期的節點匯集,這其中,因為拿地成本是不可控的,所以成本前置的重點在于規劃設計階段。

在項目一開始,要確定級別、檔次,設定設計和材料部品部件配置標準,從而在精裝設計、材料部品、成本指標上能輕松“對號入座”。方案設計階段是成本定型的重要階段,決定了房地產整個項目開發成本的75%以上,其重要程度不言而喻,具體而言,初步設計階段,主要在于減少不可售面積;施工圖階段,主要在于降低部分對產品品質影響不大的材料檔次。

  成本管控的最高階段主要圍繞設計做文章,設計方案落地,就決定了大致的成本。基礎數據表、圖紙核算出來的技術經濟指標、建造標準等,逐一分解到相應的成本科目,進行量價合理判斷,確定目標成本。方案版、施工圖版確定,圖紙設計指標確定與落地后,再要進行調整影響會很大,因而對圖紙質量的要求很高。

  像是有些招標階段,如總包,算清單,發現結構含量偏高,比如長沙某項目,鋼筋含量40-43公斤每平米就已足夠,實際使用卻達到50-60公斤每平米,遠遠偏離指標,而此時設計再做優化,進行圖紙調整,可行性和效率非常低。又如,進入施工狀態之后,要調整圖紙,影響也會很大,牽一發而動全身。

  因此,在目標成本階段,設計、工程、財務、成本、營銷等業務部門會進行討論,提出大量成本優化的建議,發現優化的方向,而強有力的執行還是在于業務部門,尤其是設計部門。

  方案階段的成本控制要點有很多,如地下面積、豎向標高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形態、工藝標準、建筑風格、人防面積、層高等等,以下將從地下面積、窗地比、外立面以及無效成本等方面來重點分析方案設計階段的大頭成本如何控制。

一、盡可能減少和科學利用地下面積

  建筑面積跟銷售面積是兩個概念,建筑面積無論可售還是不可售都投入了成本。過去在于得房率,現在講求可售比。可售比是可銷售面積占總建筑面積的比例。可售比越大,用于分攤的成本將越少,所有的成本都會分攤到銷售面積的單方造價。提高可售比,地下室面積是很重要的一部分。一般來說,住宅的地下室不計容,建造成本卻高于地面上建筑一倍以上。地下室面積越大,投入面積越高,分攤成本越高,可售比越低。

  投入成本在于希望產生溢價,如果能夠有利于價格提高,亦可分擔增加的平均成本,否則就是浪費。以上海某項目的地下室設計為例,地下車庫無法直接進入地下室,因而2層、3層贈送的地下室面積實際使用量很低,且沒有做到真正意義上的獨立入戶和較好的私密性。

  經驗證明,如果地下室的面積超過建筑面積15%就不具經濟性了。因此要嚴格控制地下室面積,控制土方開挖量,控制以贈送面積作為賣點;聯排別墅慎用地下停車方式,減少大開挖的地下室。地下面積跟車位配比相關,有些車位配比比較大,會設計大的地下車庫,大地庫成本很高,如果是容積率高的項目如超高層等,要滿足車位比,可能還得往地下發展,這其中鋼筋配比、結構成本、樁基、土方等,要增加很多成本。

  因此,地下車庫的設計,一是在車位配比上盡可能與政府博弈,取得優惠政策;二是可通過配置機械停車庫達到車位配比;三是在地下室功能布局上注重設計合理性,充分利用空間;四是通過車位劃線和單雙行合理動線設置,來盡可能增加停車位數量。如小戶型樓盤車位配比壓力很大,可充分采用這一方式;五是通過設計地上停車位來實現車位配比。但地上停車位會影響小區景觀,對于某些項目來說不合用。此外,對于一些贈送地下車庫的別墅產品,可以設計半地下室,半地下室土方開挖量少,成本低于地下室,尤其是西南地區由于山區地下多石頭,開挖成本更高。但是,半地下室設計,一要考慮當地地質,二要讓客戶滿意。

二、控制窗地比減少開窗面,實現門窗節能并降低造價

  窗地比是指窗洞的面積與地上計容面積(不含地下室)的比例。開窗越大,意味著成本越高,對節能保溫的要求越高。控制窗地比就是控制外立面門窗的造價,外立面門窗造價比鋼筋混凝土的結構造價要高得多。因此,要控制窗地比及過多過大的開窗面,并控制會影響門窗節能和造價的設計方案。

  首先,通過產品定位和成本標準化,來控制窗地比的比率,通過指標來控制,比如普通住宅的窗地比在0.21-0.23,別墅的窗地比可達0.3。

其次,通過門窗和立面分割方式減少耗材。凹凸越少、窗洞越小節能保護越容易配置,采用普通玻璃、型材就能滿足,但是如果開窗太大、立面設計曲線過多,則能耗越大,型材和節能要求就比較高。比如采用斷橋鋁合金等等來節能,會增加成本。

再次,窗開啟方式、型材品牌和五金配置標準會影響造價。比如,平開窗比推拉窗要貴,會在窗扇上使用更多五金材料,這都需要通過設計來控制標準。磁瓦涂層的處理上,可用陽極氧化、粉末噴涂來代替成本相對較高的氟碳烤漆。

三、降低外立面率,優化設計工藝

  外立面率,是指扣除窗門洞的外立面裝飾面積與地上計容面積的比率。外立面率這個指標在于控制外立面裝飾成本,線條和凹凸越多越復雜,外立面率越高,越費人工和模板,用的裝飾材料也多,成本越高。建筑形態不同則外立面造價及結構體系不同,結構體系影響外立面指標和外立面消耗的模板,而建筑風格不同對外飾面的標準與造價亦有影響。因而,控制外立面率、外墻面保溫層與外裝飾面的造價及施工模板的損耗、措施費的增加,是減少成本的重要舉措。

  首先,外立面越平整,成本越低。通常外立面率會超過1.5-1.6,加大外立面投入,一方面要考慮設計師的發揮空間;另一方面要看能不能通過銷售的途徑收回來。

  其次,外立面率又跟不同的設計風格相關,比如英倫風格和地中海風格的外立面形狀不一樣,地中海輪廓簡單,英倫風格比較復雜;又如某些建筑強調豎向線條,實際展開的裝修面積比較多,成本指標也比較高。因此,建筑風格的定位要與初始成本指標結合起來,保證每個系列、每種產品外立面的造型能標準化、固化,實現相對可控。

再次,材料方面,主要靠設計發揮,將普通材料做出優質或高端的設計效果。例如,大面積石材如果沒有體現立體感,遠看跟涂料沒有區別,好的真石漆也可以達到這種平面效果,但卻成本低得多,像是砂巖的成本為800-900元每平米,加上施工費,要達到1200-1300元每平米,如果線條復雜,則到2000-2500元每平米,造價非常高,而真石漆可能才120元每平方米左右。此外,無論是PK磚、陶瓷磚的拼接和色彩搭配、組合,要達到很有質感的效果,可通過高超的設計功力來達到節省成本的效果。

此外,保溫材料是外立面的內在,消防要求等級高,要滿足消防和節能保溫的要求,從成本、設計的角度,要找新產品、新工藝來替代它。比如,抗反射保溫材料,同一涂層既抗反射又保溫,自然可以節省工序和成本;又如,對于A級保溫板來說,巖棉上不能貼PK磚,所以涂一些涂料,可兩步并成一步。新工藝帶來差異化的競爭,在于研發部門要大量研發,還要經政府驗收、支持指導,圖審要通過。在歐美國家,涂料替代貼磚已經很普遍了,但是國內的占比才10%左右。

四、不均衡使用成本,規避無效成本

  上述地下面積、窗地比、外立面率等方面的成本管控要注意掌控一個度。比如,全地下室比半地下室更受歡迎,大開窗光線更通透,復雜的外立面設計風格往往更吸引客戶,所以要看由此產生的溢價是否能夠償付增加的成本,否則就是無效成本。如下引出灰空面積、品質拐點和無效空間等概念。

灰空面積與品質拐點

  灰空面積,是指直接投入成本但卻不能作為銷售面積換取產出的部分。不同于無效成本,灰空面積對營銷會起到賣點的作用,是有溢價空間的面積。如下沉式庭院、架空層、轉換層、閣樓、陽臺、電梯前室后室等,出售時都不計面積。

  品質拐點是指品質追加的臨界點,即到了這個界限,客戶不會再買單。比如外立面的打造,是敏感性成本,如將單方造價200元的涂料改用單方造價高達400-500元的石材,這個轉變在品質上是有沖擊力的,即便銷售單價增加500元,客戶還是會認可,但是,當以品質為哄抬,致使最終銷售單價從5500元漲到7500元,客戶就不會買單了。到了一定臨界點,客戶會覺得沒有必要,就不愿意花更多的錢。

  并不是說灰空面積投入越多越好,要根據需要來打造;品質提升不是無極限地提升,提高售價的目標在于投資回報最大化。所以,在設計前期,營銷部門要對客戶關注點進行調研。營銷自然希望品質越高越好,售價越低越好,賣得越快越好,而設計部門會與營銷匯總意見,通過標準化來實現產品設計與成本之間的平衡。

無效空間與無效體積

  無效成本不同于前述灰空面積,無效成本對整個銷售沒有溢價,沒有帶動銷售、擴大品牌影響的價值,比如砸掉重做的成本、存貨的資金成本、容積率浪費、結構含量過大增加的成本等。

無效成本在結構性成本這一塊反映得最多,而設計方面主要控制結構方面的成本;敏感性成本方面也有一些無效成本的例子,如在景觀石材如鋪磚材料的選擇、花池壓頂的做法等方面,也容易發生浪費。比如圍墻的石材壓頂,10公分就足夠了,但是有個項目卻采用整塊石材,很厚,進行整石雕刻,效果也不見得很好,即便分開壓頂也能實現相同的效果。

無效空間,主要體現在層高上,政府規定2.5米以下不算銷售面積,如果進深和開間固定,那么層高越高意味著空間越大,體積越大,但是因為房子按面積賣,層高過高無法產生溢價,就是浪費。層高每增加10公分,土家建造成本將增加3%-5%。一般來說,首置產品層高宜為2.9米,不應超過3.0米。當然,通過市場檢驗溢價貢獻,如果設置成3米或3.1,更通風舒適,溢價更高,則可適當調高層高。此外,層高增加,還要注意空間比例,比如,開間4米,進深10米,一旦層高過高就會顯得過于狹窄,不成比例。

一言以蔽之,永遠要圍繞客戶敏感點來進行成本分配,成本是活的,不是死算,“成本只為創造價值”。

  成本管理前置:方案階段的成本控制要點

文章來源: http://www.caigou360.com/bbs/showtopic.aspx?topicid=1095


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